Bạn đang lo lắng vì chưa nắm rõ thủ tục hướng dẫn kê khai thuế cho thuê nhà qua mạng? Bạn sợ bị phạt vì nộp chậm hoặc kê khai sai quy định mới nhất? Kê khai thuế cho thuê nhà qua mạng là nghĩa vụ bắt buộc đối với cá nhân có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm, giúp tiết kiệm thời gian và đảm bảo tuân thủ pháp luật.
Bài viết này, Hoàng Nam sẽ hướng dẫn chi tiết 5 bước thực hiện trên Cổng thông tin điện tử của Tổng cục Thuế (thuedientu.gdt.gov.vn), cập nhật theo quy định của Thông tư 40/2021/TT-BTC, giúp người mới bắt đầu cũng có thể dễ dàng hoàn thành thủ tục một cách nhanh chóng và chính xác.
5 Bước kê khai thuế cho thuê nhà qua mạng đơn giản và chi tiết nhất
Phân vân lựa chọn loại hình doanh nghiệp? Bài viết so sánh công ty TNHH 1 thành viên và công Read more
Bạn đang phân vân khi **so sánh công ty cổ phần và doanh nghiệp tư nhân**? Bài viết phân tích Read more
Khám phá 10 bí quyết kinh doanh mỹ phẩm nhập khẩu hiệu quả từ chuyên gia. Hướng dẫn chi tiết Read more
Hướng dẫn chi tiết quy trình 7 bước xin công văn xin xác nhận không nợ thuế mới nhất. Tải Read more
Trả lời nhanh: Quy trình gồm 5 bước: (1) Đăng nhập
canhan.gdt.gov.vn; (2) Chọn tờ khai 01/TTS; (3) Điền bảng kê hợp đồng 01-1/BK-TTS; (4) Đính kèm hợp đồng thuê nhà và nộp tờ khai; (5) Nộp tiền thuế qua eTax Mobile hoặc ngân hàng.
Tại Hoàng Nam, chúng tôi nhận thấy nhiều chủ nhà vẫn còn e ngại hệ thống thuế điện tử phức tạp. Tuy nhiên, với giao diện hiện tại, việc này đã trở nên trực quan hơn rất nhiều. Dưới đây là quy trình chuẩn:
Bước 1: Đăng nhập vào Cổng thông tin Thuế điện tử
Đầu tiên, bạn cần truy cập vào trang web dành riêng cho cá nhân của Tổng cục Thuế.
- Truy cập địa chỉ:
https://canhan.gdt.gov.vn/. - Nhấn vào nút “Đăng nhập”.
- Nhập Mã số thuế (MST) và Mã kiểm tra.
- Nhập Mật khẩu (được cơ quan thuế cấp khi đăng ký tài khoản giao dịch điện tử).
Lưu ý: Nếu bạn chưa có tài khoản, hãy xem phần hướng dẫn đăng ký ở mục bên dưới của bài viết này.
Bước 2: Chọn và điền thông tin trên Tờ khai thuế mẫu 01/TTS
Sau khi đăng nhập thành công, bạn sẽ bắt đầu tạo tờ khai mới. Đây là bước quan trọng để hệ thống nhận diện đúng loại nghĩa vụ thuế của bạn.
- Trên thanh menu, chọn tab “Kê khai thuế”.
- Chọn mục “Khai thuế cho thuê tài sản”.
- Chọn tờ khai “01/TTS – Tờ khai đối với hoạt động cho thuê tài sản (TT40/2021)”.
- Chọn cơ quan thuế:
- Nếu là bất động sản: Chọn Cục Thuế/Chi cục Thuế nơi có tài sản cho thuê.
- Chọn loại tờ khai: “Tờ khai chính thức” (nếu khai lần đầu).
- Chọn kỳ kê khai: “Theo năm” (khuyên dùng nếu hợp đồng ổn định) hoặc “Kỳ thanh toán”.
- Nhấn “Tiếp tục”.
Trong quá trình này, việc hiểu rõ bản chất của việc khai thuế cho thuê tài sản là rất quan trọng để chọn đúng kỳ kê khai, tránh sai sót về thời hạn nộp.
Bước 3: Hoàn thành Bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản (Mẫu 01-1/BK-TTS)
Đây là bước bạn nhập dữ liệu thực tế từ hợp đồng thuê nhà vào hệ thống.
- Hệ thống sẽ chuyển sang giao diện nhập liệu. Bạn cần điền vào Phụ lục 01-1/BK-TTS trước (tab bên cạnh tờ khai chính).
- Điền các thông tin bắt buộc:
- Bên thuê: Tên, MST (nếu có), số CMND/CCCD/Hộ chiếu.
- Hợp đồng: Số hợp đồng, ngày ký, mục đích sử dụng.
- Thời hạn: Từ ngày… đến ngày…
- Kỳ thanh toán: Ví dụ 3 tháng/lần hoặc 1 năm/lần.
- Giá thuê: Nhập giá thuê 1 tháng (đã bao gồm thuế hoặc chưa thuế tùy thỏa thuận).
- Sau khi điền xong bảng kê, nhấn “Tổng hợp doanh thu lên tờ khai”. Hệ thống sẽ tự động tính toán số thuế phải nộp sang Tờ khai 01/TTS chính.
Bước 4: Nộp tờ khai và đính kèm hồ sơ theo quy định
Sau khi số liệu đã được tổng hợp, bạn quay lại tab Tờ khai 01/TTS để kiểm tra lại một lần nữa các chỉ tiêu doanh thu và tiền thuế.
- Nhấn “Hoàn thành kê khai”.
- Hệ thống sẽ yêu cầu đính kèm phụ lục. Bạn cần tải lên bản chụp (ảnh hoặc PDF) của Hợp đồng cho thuê nhà và Phụ lục hợp đồng (nếu có).
- Nhấn “Tiếp tục” -> Nhập mã OTP gửi về điện thoại -> Nhấn “Nộp tờ khai”.
Bước 5: Nộp tiền thuế trực tuyến qua eTax Mobile hoặc ngân hàng
Nộp tờ khai xong chưa phải là hết, bạn cần nộp tiền vào ngân sách nhà nước để hoàn tất nghĩa vụ.
- Cách 1 (Khuyên dùng): Tải ứng dụng eTax Mobile trên điện thoại, đăng nhập bằng tài khoản thuế điện tử. Chọn mục “Nộp thuế” -> Chọn khoản thuế vừa phát sinh -> Thanh toán qua liên kết ngân hàng.
- Cách 2: Nộp qua Internet Banking của các ngân hàng (Vietcombank, BIDV, Agribank…) có tích hợp nộp thuế điện tử.
Các loại thuế phải nộp khi cho thuê nhà và cách tính chính xác
Trả lời nhanh: Cá nhân cho thuê nhà phải nộp 3 loại thuế phí chính: Thuế GTGT (5%), Thuế TNCN (5%) và Lệ phí môn bài (từ 300.000đ – 1.000.000đ tùy doanh thu).
Để giúp bạn hình dung rõ hơn về số tiền phải đóng, Hoàng Nam xin phân tích chi tiết các khoản thuế cho thuê tài sản theo quy định hiện hành. Căn cứ tính thuế là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch.
Thuế Giá trị gia tăng (GTGT) với thuế suất 5% trên doanh thu
Thuế GTGT là loại thuế gián thu, đánh vào giá trị tăng thêm của dịch vụ. Đối với hoạt động cho thuê tài sản, mức thuế suất ấn định là 5% trên doanh thu tính thuế.
- Công thức:
Thuế GTGT = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%
Để hiểu sâu hơn về bản chất, bạn có thể tìm hiểu sự khác biệt giữa thuế trực thu và thuế gián thu, trong đó thuế GTGT là điển hình của thuế gián thu mà người tiêu dùng (người thuê) thực tế chi trả, còn chủ nhà chỉ là người nộp thay.
Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) với thuế suất 5% trên doanh thu
Đây là thuế trực thu đánh vào thu nhập của người cho thuê.
- Công thức:
Thuế TNCN = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%
Lưu ý rằng hoạt động cho thuê nhà không chịu cách tính thuế tiêu thụ đặc biệt như một số dịch vụ xa xỉ khác (karaoke, vũ trường…), nên bạn không cần quan tâm đến loại thuế này.
Lệ phí môn bài áp dụng cho doanh thu trên 100 triệu đồng/năm
Lệ phí môn bài được nộp định kỳ hàng năm. Mức nộp dựa trên doanh thu bình quân năm như sau:
| Bậc | Doanh thu bình quân năm | Mức lệ phí môn bài |
|---|---|---|
| 1 | Trên 500 triệu đồng | 1.000.000 đồng/năm |
| 2 | Trên 300 đến 500 triệu đồng | 500.000 đồng/năm |
| 3 | Trên 100 đến 300 triệu đồng | 300.000 đồng/năm |
Nếu cho thuê không trọn năm (bắt đầu từ 01/07), bạn nộp 50% mức lệ phí cả năm.
Giải đáp các câu hỏi thường gặp về thủ tục kê khai thuế cho thuê nhà
Trả lời nhanh: Doanh thu từ 100 triệu/năm trở xuống được miễn thuế; thời hạn nộp hồ sơ theo năm là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên năm dương lịch tiếp theo (thường là 31/01).
Doanh thu cho thuê nhà dưới 100 triệu/năm có phải nộp thuế không?
Theo quy định tại Thông tư 40/2021/TT-BTC, cá nhân có doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì KHÔNG phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN.
Tuy nhiên, nhiều người thắc mắc liệu có cần kê khai không? Về nguyên tắc quản lý, cơ quan thuế vẫn khuyến khích kê khai để quản lý thông tin, nhưng thực tế nhiều chi cục thuế hướng dẫn nếu dưới ngưỡng chịu thuế thì không bắt buộc nộp tờ khai (trừ trường hợp tổ chức khai thay).
Thời hạn kê khai thuế cho thuê nhà được quy định như thế nào?
Bạn cần nắm rõ thời hạn để tránh bị phạt chậm nộp:
- Khai theo từng lần phát sinh: Chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.
- Khai theo năm (phổ biến nhất): Chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo (thường là ngày 31/01 năm sau).
Cần chuẩn bị hồ sơ gì và nộp ở đâu?
Hồ sơ bao gồm:
- Tờ khai mẫu 01/TTS.
- Phụ lục bảng kê 01-1/BK-TTS.
- Bản sao Hợp đồng thuê nhà (đính kèm file online).
- Bản sao CCCD của chủ nhà (nếu đăng ký lần đầu).
Nơi nộp: Nộp trực tuyến tại thuedientu.gdt.gov.vn hoặc nộp trực tiếp tại Chi cục Thuế nơi có bất động sản cho thuê.
Quy định mới về thuế cho thuê nhà năm 2025 và 2026 có gì thay đổi?
Năm 2024 và 2025, quy định về ngưỡng doanh thu chịu thuế vẫn giữ nguyên là trên 100 triệu đồng/năm.
Tuy nhiên, Quốc hội đã thông qua Luật Thuế Giá trị gia tăng (sửa đổi) năm 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2026). Theo đó, dự kiến ngưỡng doanh thu không chịu thuế của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh (bao gồm cho thuê nhà) sẽ được nâng lên mức trên 200 triệu đồng/năm. Đây là tin vui cho các chủ nhà quy mô nhỏ. Bạn cần theo dõi sát sao các văn bản hướng dẫn thi hành vào cuối năm 2025 để cập nhật chính xác.
Hướng dẫn xử lý các tình huống đặc thù khi khai thuế
Trả lời nhanh: Người chưa có MST cần đăng ký mẫu 03-ĐK-TCT; doanh nghiệp có thể khai thay cho chủ nhà nếu hợp đồng quy định; sai sót có thể nộp tờ khai bổ sung bất cứ lúc nào trước khi cơ quan thuế công bố thanh tra.
Cách đăng ký mã số thuế cá nhân lần đầu để kê khai
Nếu bạn chưa bao giờ có Mã số thuế (MST), bạn không thể đăng nhập hệ thống. Bạn cần thực hiện đăng ký thuế lần đầu (Mẫu 03-ĐK-TCT) tại Cổng Dịch vụ công Quốc gia hoặc trực tiếp tại cơ quan thuế. Lưu ý, MST này dùng chung cho cả thuế TNCN từ tiền lương, tiền công và thuế kinh doanh.
Doanh nghiệp thuê nhà có được kê khai và nộp thuế thay cho chủ nhà không?
Có. Nếu trong hợp đồng thuê nhà có điều khoản quy định “Bên đi thuê chịu trách nhiệm kê khai và nộp thuế thay cho bên cho thuê”, thì doanh nghiệp thuê nhà sẽ thực hiện nghĩa vụ này.
Khi đó, doanh nghiệp sẽ khai trên tờ khai 01/TTS nhưng tích vào ô “Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khai thuế thay, nộp thuế thay”. Điều này thường thuận tiện hơn cho chủ nhà. Tuy nhiên, doanh nghiệp cần lưu ý vấn đề thuế nhà thầu là gì nếu chủ nhà là cá nhân người nước ngoài, vì quy trình có thể phức tạp hơn.
Một câu hỏi khác thường gặp là cho thuê mặt bằng có cần đăng ký kinh doanh không? Câu trả lời là cá nhân cho thuê nhà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh như doanh nghiệp, nhưng bắt buộc phải đăng ký Mã số thuế và kê khai thuế.
Thủ tục kê khai bổ sung khi có sai sót trên tờ khai đã nộp
Nếu phát hiện sai sót (ví dụ: sai doanh thu, sai kỳ hạn), bạn hãy vào lại mục “Kê khai thuế”, chọn tờ khai 01/TTS và chọn loại tờ khai là “Tờ khai bổ sung”. Hệ thống sẽ cho phép bạn điều chỉnh số liệu và tự động tính toán số tiền chênh lệch (nộp thêm hoặc được hoàn).
Ngoài ra, thu nhập từ cho thuê nhà mang tính chất ổn định, khác với thuế thu nhập bất thường (như trúng thưởng, quà tặng), nên bạn cần kê khai đều đặn theo kỳ đã đăng ký.
Kết luận
Việc kê khai thuế cho thuê nhà qua mạng đã trở nên thuận tiện và dễ dàng hơn bao giờ hết nhờ hệ thống thuế điện tử. Bằng cách nắm vững 5 bước cơ bản và các quy định liên quan về doanh thu, loại thuế và thời hạn, bạn có thể hoàn toàn chủ động thực hiện nghĩa vụ thuế của mình một cách chính xác, minh bạch, tránh được các rủi ro và các khoản phạt không đáng có từ cơ quan thuế.
Nếu bạn thấy bài viết này hữu ích, hãy chia sẻ để mọi người cùng biết. Đừng quên thường xuyên theo dõi Hoàng Nam để cập nhật những kiến thức mới nhất về thuế và tài chính doanh nghiệp!
Note: The information in this article is for reference only. For the best advice, please contact us directly for a specific consultation based on your actual needs.
