Hoạt động cho thuê tài sản như nhà, xe, hay mặt bằng có thể mang lại nguồn thu nhập thụ động hấp dẫn, nhưng cũng đi kèm với nghĩa vụ về thuế cho thuê tài sản. Nếu tổng doanh thu từ hoạt động này vượt ngưỡng 100 triệu đồng/năm, bạn bắt buộc phải kê khai và nộp 3 loại thuế chính: Lệ phí Môn bài, Thuế Giá trị gia tăng (GTGT) và Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN). Bài viết này của Hoàng Nam sẽ hướng dẫn chi tiết cách tính từng loại thuế và quy trình kê khai để bạn tuân thủ đúng quy định pháp luật, tránh rủi ro bị phạt không đáng có.
Doanh thu cho thuê tài sản bao nhiêu thì phải nộp thuế?
Khi cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản, việc xác định đúng ngưỡng doanh thu phải nộp thuế là bước đầu tiên và quan trọng nhất để tuân thủ pháp luật.
Hướng dẫn 5 bước mở mã số thuế cá nhân online nhanh gọn ngay tại nhà. Bài viết sẽ giúp Read more
Pháp nhân là gì? Bài viết phân tích chi tiết 4 điều kiện để một doanh nghiệp được công nhận Read more
Hiểu rõ lệ phí môn bài là gì, cập nhật 4 bậc lệ phí môn bài 2025, thời hạn nộp Read more
Mã định danh là gì? Bài viết giải đáp 6 thắc mắc phổ biến về mã định danh cá nhân, Read more
Ngưỡng doanh thu chịu thuế: 100 triệu đồng/năm
Cá nhân có doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản trên 100 triệu đồng trong một năm dương lịch (tính từ ngày 01/01 đến hết ngày 31/12) thì phải nộp thuế.
Theo quy định tại Thông tư 40/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính, nếu tổng doanh thu tính thuế trong năm dương lịch từ các hợp đồng cho thuê của bạn không vượt quá 100 triệu đồng, bạn sẽ được miễn thuế GTGT và thuế TNCN. Ngược lại, nếu tổng doanh thu vượt mốc 100 triệu đồng, bạn phải nộp thuế trên toàn bộ doanh thu phát sinh, chứ không phải chỉ nộp cho phần vượt trên 100 triệu.
- Lưu ý: Doanh thu này được tính trên tổng số tiền thu được từ tất cả các hợp đồng cho thuê tài sản trong năm, không phân biệt bạn có bao nhiêu nhà, xe hay mặt bằng cho thuê.
3 loại thuế phải nộp nếu doanh thu trên 100 triệu đồng/năm
Khi doanh thu cho thuê tài sản của bạn vượt ngưỡng 100 triệu đồng/năm, bạn sẽ có nghĩa vụ nộp 3 loại thuế và lệ phí sau:
- Lệ phí Môn bài: Đây là khoản lệ phí nộp hàng năm dựa trên mức doanh thu.
- Thuế Giá trị gia tăng (GTGT): Là một trong các loại thuế gián thu, tính trên giá trị tăng thêm của dịch vụ cho thuê.
- Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN): Là thuế trực thu, đánh vào thu nhập bạn nhận được từ việc cho thuê.
Việc hiểu rõ bản chất của thuế trực thu và thuế gián thu giúp bạn quản lý nghĩa vụ tài chính của mình hiệu quả hơn.
Hướng dẫn cách tính chi tiết 3 loại thuế cho thuê tài sản
Để giúp bạn dễ dàng hình dung và áp dụng, chúng tôi sẽ trình bày công thức tính cho từng loại thuế một cách rõ ràng nhất.
1. Lệ phí Môn bài
Mức Lệ phí Môn bài phải nộp phụ thuộc vào tổng doanh thu cho thuê tài sản trong năm dương lịch của bạn.
Căn cứ theo Nghị định 139/2016/NĐ-CP, mức lệ phí môn bài đối với cá nhân cho thuê tài sản được xác định như sau:
| Doanh thu hàng năm | Mức Lệ phí Môn bài phải nộp |
|---|---|
| Trên 100 triệu đến 300 triệu đồng | 300.000 đồng/năm |
| Trên 300 triệu đến 500 triệu đồng | 500.000 đồng/năm |
| Trên 500 triệu đồng | 1.000.000 đồng/năm |
- Ví dụ: Nếu tổng doanh thu cho thuê nhà của bạn trong năm là 250 triệu đồng, bạn sẽ phải nộp Lệ phí Môn bài là 300.000 đồng cho năm đó.
2. Thuế Giá trị gia tăng (GTGT) phải nộp
Thuế GTGT phải nộp được tính bằng 5% nhân với doanh thu tính thuế. Đây là khoản thuế mà người cho thuê thu hộ nhà nước từ người đi thuê.
Công thức tính thuế GTGT cho thuê tài sản như sau:
Thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x 5%
Trong đó, doanh thu tính thuế GTGT là tổng số tiền bên thuê trả cho bạn từng kỳ theo hợp đồng, đã bao gồm các khoản chi phí khác (nếu có) nhưng chưa bao gồm thuế GTGT.
3. Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) phải nộp
Tương tự thuế GTGT, thuế TNCN phải nộp cũng bằng 5% nhân với doanh thu tính thuế. Đây là khoản thuế đánh trực tiếp vào thu nhập của bạn.
Công thức cách tính thuế cho thuê nhà và các tài sản khác đối với thuế TNCN là:
Thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x 5%
Trong đó, doanh thu tính thuế TNCN là tổng số tiền bên thuê trả cho bạn, tương tự như cách xác định doanh thu tính thuế GTGT. Thu nhập từ cho thuê tài sản được xem là thu nhập thường xuyên, khác với các khoản thuế thu nhập bất thường phát sinh một lần.
Công thức tính tổng số thuế phải nộp và ví dụ minh họa
Tổng số thuế (chưa gồm Lệ phí Môn bài) mà cá nhân cho thuê tài sản phải nộp là 10% trên doanh thu tính thuế.
Công thức tổng quát:
Tổng số thuế phải nộp = Doanh thu tính thuế x (5% GTGT + 5% TNCN) = Doanh thu tính thuế x 10%
Ví dụ minh họa:
Bà Lan ký hợp đồng cho thuê một căn nhà với giá 15 triệu đồng/tháng, hợp đồng kéo dài 12 tháng.
Bước 1: Xác định tổng doanh thu năm
- Tổng doanh thu = 15.000.000 đồng/tháng x 12 tháng = 180.000.000 đồng/năm.
- Doanh thu này > 100 triệu đồng/năm, do đó bà Lan phải nộp cả 3 loại thuế.
Bước 2: Tính Lệ phí Môn bài
- Doanh thu 180 triệu đồng thuộc bậc “Trên 100 triệu đến 300 triệu đồng”.
- Lệ phí Môn bài phải nộp: 300.000 đồng/năm.
Bước 3: Tính thuế GTGT và thuế TNCN
- Doanh thu tính thuế = 180.000.000 đồng.
- Thuế GTGT phải nộp = 180.000.000 x 5% = 9.000.000 đồng.
- Thuế TNCN phải nộp = 180.000.000 x 5% = 9.000.000 đồng.
Bước 4: Tính tổng nghĩa vụ thuế cả năm
- Tổng số tiền bà Lan phải nộp = 300.000 (LPMB) + 9.000.000 (GTGT) + 9.000.000 (TNCN) = 18.300.000 đồng.
Quy trình và thời hạn kê khai thuế cho thuê tài sản
Việc nắm rõ quy trình và thời hạn giúp bạn chủ động trong việc tuân thủ, tránh các rủi ro pháp lý và các khoản phạt hành chính không đáng có.
Hồ sơ kê khai thuế cần chuẩn bị
Khi thực hiện việc khai thuế cho thuê tài sản, bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ để nộp cho cơ quan thuế.
Hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản bao gồm:
- Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản (theo mẫu 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC).
- Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản (theo mẫu 01-1/BK-TTS nếu bạn có nhiều hợp đồng).
- Bản sao hợp đồng cho thuê tài sản.
- Bản sao giấy tờ ủy quyền nếu bạn không trực tiếp đi nộp hồ sơ.
Nơi nộp hồ sơ khai thuế
Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế khu vực nơi có tài sản cho thuê.
- Ví dụ: Nếu bạn cho thuê nhà ở Quận 3, TP.HCM, bạn sẽ nộp hồ sơ tại Chi cục Thuế Quận 3. Nếu bạn có nhiều tài sản cho thuê ở các quận/huyện khác nhau, bạn có thể chọn một Chi cục Thuế thuận tiện nhất để nộp cho tất cả.
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế và nộp thuế
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế và nộp tiền thuế phụ thuộc vào kỳ thanh toán mà bạn và bên thuê đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán: Chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu kỳ thanh toán.
- Khai thuế một lần theo năm: Chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo.
Thời hạn nộp thuế là thời hạn cuối cùng bạn phải nộp hồ sơ khai thuế. Nếu bạn khai thuế bổ sung, thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ của kỳ tính thuế có sai sót.
Hướng dẫn kê khai thuế cho thuê tài sản online qua eTax Mobile
Hiện nay, bạn có thể dễ dàng kê khai và nộp thuế qua ứng dụng eTax Mobile của Tổng cục Thuế. Đây là một phần trong hướng dẫn kê khai thuế cho thuê nhà qua mạng mà chúng tôi khuyến khích bạn sử dụng.
Các bước cơ bản bao gồm:
- Đăng nhập: Tải và cài đặt ứng dụng eTax Mobile, sau đó đăng nhập bằng tài khoản Giao dịch thuế điện tử của bạn.
- Chọn chức năng: Vào mục “Nộp thuế” và chọn “Khai thuế cho thuê tài sản”.
- Điền thông tin: Kê khai các thông tin trên tờ khai 01/TTS trực tuyến, bao gồm thông tin hợp đồng, doanh thu, kỳ thanh toán.
- Nộp tờ khai: Kiểm tra lại thông tin, ký điện tử và gửi tờ khai đến cơ quan thuế.
- Nộp thuế: Sau khi tờ khai được chấp nhận, bạn có thể nộp thuế trực tiếp qua chức năng liên kết ngân hàng trên ứng dụng.
Trách nhiệm của doanh nghiệp đi thuê tài sản của cá nhân
Trong nhiều trường hợp, bên đi thuê là doanh nghiệp sẽ có trách nhiệm kê khai và nộp thuế thay cho chủ nhà.
Khi nào doanh nghiệp phải kê khai và nộp thuế thay cho chủ nhà?
Doanh nghiệp phải khai và nộp thuế thuê nhà thay chủ nhà nếu trong hợp đồng cho thuê có thỏa thuận rõ ràng về việc bên đi thuê là người nộp thuế.
Đây là một thỏa thuận phổ biến để đảm bảo tính tuân thủ và thuận tiện cho cả hai bên. Khi đó, doanh nghiệp sẽ khấu trừ số tiền thuế (10% trên doanh thu) trước khi trả tiền thuê cho cá nhân và trực tiếp nộp vào ngân sách nhà nước. Trách nhiệm này của doanh nghiệp hoàn toàn khác với các nghĩa vụ thuế khác, ví dụ như bạn có thể tìm hiểu thuế nhà thầu là gì để thấy sự khác biệt.
Cách xác định doanh thu tính thuế trong trường hợp có thỏa thuận bên thuê nộp thay
Nếu hợp đồng quy định giá thuê là giá “net” (giá chủ nhà nhận về, chưa bao gồm thuế), doanh nghiệp phải quy đổi doanh thu này thành doanh thu đã bao gồm thuế để làm căn cứ tính thuế.
Công thức quy đổi:
Doanh thu tính thuế = Doanh thu chưa bao gồm thuế (giá NET) / 0,9
- Ví dụ: Hợp đồng ghi rõ giá thuê là 18 triệu đồng/tháng (chủ nhà nhận đủ), bên thuê chịu thuế.
- Doanh thu tính thuế GTGT và TNCN = 18.000.000 / 0,9 = 20.000.000 đồng/tháng.
- Thuế GTGT = 20.000.000 x 5% = 1.000.000 đồng.
- Thuế TNCN = 20.000.000 x 5% = 1.000.000 đồng.
- Tổng thuế doanh nghiệp phải nộp thay là 2.000.000 đồng/tháng.
Việc hiểu rõ cách tính này rất quan trọng, nó khác biệt hoàn toàn với cách tính thuế tiêu thụ đặc biệt áp dụng cho các hàng hóa, dịch vụ đặc biệt.
Việc nắm rõ các quy định về thuế cho thuê tài sản là vô cùng quan trọng để đảm bảo tuân thủ pháp luật và tối ưu hóa tài chính cá nhân. Tóm lại, hãy luôn nhớ mốc doanh thu 100 triệu đồng/năm để xác định nghĩa vụ thuế của mình, áp dụng đúng công thức tính cho 3 loại thuế (Môn bài, GTGT, TNCN) và hoàn thành việc kê khai, nộp thuế đúng hạn để tránh các khoản phạt không đáng có.
Nếu bạn thấy bài viết hữu ích, hãy chia sẻ để giúp đỡ nhiều người hơn. Đừng quên theo dõi chúng tôi thường xuyên để cập nhật những kiến thức mới nhất về thuế và quản lý tài chính!
Lưu ý: Thông tin trong bài viết này chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn tốt nhất, vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được tư vấn cụ thể dựa trên nhu cầu thực tế của bạn.
