Hướng Dẫn 4 Mã Ngành Nghề Kinh Doanh Bất Động Sản [Cập Nhật Vốn Pháp Định]

Bạn đang muốn gia nhập thị trường bất động sản nhưng bối rối trước ma trận mã ngành nghề? Việc lựa chọn đúng mã ngành nghề kinh doanh bất động sản không chỉ là yêu cầu pháp lý bắt buộc mà còn định hình chiến lược phát triển lâu dài của doanh nghiệp. Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết 4 nhóm mã ngành phổ biến nhất, đồng thời cập nhật những thay đổi quan trọng về vốn pháp định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023, giúp bạn vững tin khởi nghiệp.

Giải Mã 4 Mã Ngành Nghề Kinh Doanh Bất Động Sản Phổ Biến Nhất

5 Điều Kiện & Mã Ngành Tư Vấn Tài Chính Cần Biết [Cập Nhật 2025]

Bạn đang tìm mã ngành tư vấn tài chính chính xác để thành lập công ty? Xem ngay 5 điều Read more

SO SÁNH CỔ ĐÔNG PHỔ THÔNG VÀ THÀNH VIÊN HỢP DANH: 5 Yếu Tố Quyết Định

So sánh cổ đông phổ thông và thành viên hợp danh chi tiết qua 5 yếu tố cốt lõi theo Read more

7 Ưu Điểm Khi Lựa Chọn Thành Lập Công Ty Cổ Phần Cho Startup

Băn khoăn khi chọn loại hình cho startup? Bài viết này phân tích 7 ưu điểm của công ty cổ Read more

9 Tiêu Chí So Sánh Công Ty Hợp Danh Và Công Ty Cổ Phần [Chuyên Sâu]

Bạn đang phân vân lựa chọn mô hình doanh nghiệp? Xem ngay bảng so sánh công ty hợp danh và Read more

Theo Quyết định 27/2018/QĐ-TTg, kinh doanh bất động sản tập trung chủ yếu vào 2 mã ngành cấp 4 chính: 6810 (Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê) và 6820 (Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất).

Để thành lập công ty kinh doanh bất động sản, việc đầu tiên bạn cần làm là xác định chính xác lĩnh vực hoạt động để đăng ký mã ngành phù hợp. Dưới đây là phân tích chi tiết:

Mã ngành 6810: Kinh doanh bất động sản với quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê

Chi tiết mã ngành 6810 bao gồm các hoạt động kinh doanh liên quan trực tiếp đến tài sản mà doanh nghiệp nắm giữ hoặc đi thuê. Đây là mã ngành dành cho các “ông chủ” thực sự của tài sản.

Mã ngành 6810 là gì? Cụ thể, nhóm này bao gồm:

Mua, bán nhà ở, quyền sử dụng đất ở, nhà không để ở.
Cho thuê nhà ở, căn hộ, văn phòng, kho bãi, hội trường.
Điều hành, quản lý các khu đất (ví dụ: khu đất cho nhà ở di động).
Phân lô bán nền, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị để chuyển nhượng, cho thuê.

Nếu bạn là nhà đầu tư phát triển dự án, xây dựng chung cư để bán hoặc mua đất để xây văn phòng cho thuê, đây là mã ngành bắt buộc.

Mã ngành 6820: Tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất

Khác với 6810, mã ngành 6820 là gì? Đây là nhóm ngành dành cho các đơn vị cung cấp dịch vụ hỗ trợ, trung gian trong thị trường bất động sản Việt Nam. Mã ngành này bao gồm các hoạt động tư vấn, môi giới, định giá (trong một số ngữ cảnh rộng), và quản lý bất động sản theo hợp đồng.

Mã ngành Tư vấn bất động sản (Chi tiết trong mã 6820)

Hoạt động tư vấn bất động sản nằm trong nhóm 6820. Khi đăng ký mã ngành này, doanh nghiệp được phép cung cấp dịch vụ tư vấn về:

Pháp lý bất động sản.
Trình tự, thủ tục mua bán bất động sản.
Tư vấn đầu tư, quy hoạch sử dụng đất.

Đây là dịch vụ đòi hỏi chuyên môn cao về Luật Đất đai, Luật Nhà ở và sự am hiểu thị trường sâu sắc.

Mã ngành Quản lý bất động sản (Chi tiết trong mã 6820)

Quản lý bất động sản (Property Management) cũng thuộc mã 6820. Hoạt động này bao gồm việc thực hiện các dịch vụ quản lý vận hành toà nhà, chung cư, văn phòng cho thuê theo hợp đồng ủy quyền hoặc hợp đồng dịch vụ với chủ sở hữu.

Phân Biệt Mã Ngành 6810 và 6820: Lựa Chọn Nào Tối Ưu Cho Doanh Nghiệp Của Bạn?

Chọn 6810 nếu bạn dùng vốn của mình để mua bán, xây dựng, cho thuê tài sản. Chọn 6820 nếu bạn làm dịch vụ trung gian, môi giới, tư vấn cho người khác để hưởng phí hoa hồng/phí dịch vụ.

Việc nhầm lẫn giữa hai mã ngành này là lỗi phổ biến khi làm hồ sơ đăng ký doanh nghiệp. Tại Hoàng Nam, chúng tôi thường xuyên hỗ trợ khách hàng điều chỉnh lại mã ngành do chọn sai ngay từ đầu.

Khi nào nên chọn mã ngành 6810? Dành cho nhà đầu tư sở hữu và kinh doanh tài sản có sẵn

Bạn nên chọn mã ngành 6810 khi mô hình kinh doanh của bạn là “tiền thật, đất thật”. Ví dụ:

Công ty bạn mua một mảnh đất, xây dựng tòa nhà văn phòng và tự vận hành cho thuê.
Công ty bạn mua lại các căn hộ cũ, cải tạo (decor) và bán lại chênh lệch.
Công ty bạn thuê lại một tòa nhà (thuê sỉ) và cho thuê lẻ từng phòng (mô hình thuê và cho thuê lại).

Khi nào bắt buộc phải có mã ngành 6820? Dành cho các đơn vị cung cấp dịch vụ trung gian, môi giới

Bạn bắt buộc phải đăng ký mã 6820 nếu bạn hoạt động như một Sàn giao dịch bất động sản hoặc công ty môi giới.

Bạn không sở hữu bất động sản nhưng bạn kết nối người mua và người bán để hưởng hoa hồng.
Bạn cung cấp dịch vụ định giá, đấu giá bất động sản.
Bạn cung cấp dịch vụ quản lý vận hành cho các tòa nhà mà không phải là chủ sở hữu.

Lưu ý: Nhiều doanh nghiệp thường đăng ký cả hai mã ngành này để linh hoạt trong hoạt động kinh doanh, vừa có thể đầu tư vừa có thể làm dịch vụ.

Vốn Pháp Định & Điều Kiện Kinh Doanh Bất Động Sản [Cập Nhật Mới Nhất]

Quy định cứng về “vốn pháp định 20 tỷ đồng” để đăng ký kinh doanh đã có sự thay đổi lớn. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ 2025), điều kiện tập trung vào năng lực tài chính và tỷ lệ vốn chủ sở hữu đối với từng dự án cụ thể.

Vốn pháp định kinh doanh bất động sản 20 tỷ đã được bãi bỏ?

Trước đây, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, doanh nghiệp bắt buộc phải có vốn điều lệ không thấp hơn 20 tỷ đồng. Tuy nhiên, Nghị định 02/2022/NĐ-CP và đặc biệt là Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã điều chỉnh quy định này theo hướng sát thực tế hơn.

Hiện nay, khi thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, bạn không cần chứng minh ngay lập tức có 20 tỷ đồng trong tài khoản (trừ trường hợp thực hiện dự án đầu tư cụ thể). Thay vào đó, pháp luật chú trọng vào năng lực tài chính thực tế khi doanh nghiệp bắt đầu triển khai dự án:

Vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án dưới 20ha.
Vốn chủ sở hữu không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án từ 20ha trở lên.

Điều này giúp tháo gỡ khó khăn cho các startup, nhưng cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về năng lực thực thi dự án.

3 Điều kiện kinh doanh bất động sản mới nhất bạn bắt buộc phải đáp ứng

Bất động sản là một trong những ngành nghề kinh doanh có điều kiện được kiểm soát chặt chẽ. Để hoạt động hợp pháp, bạn cần:

Thành lập doanh nghiệp: Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của Luật Doanh nghiệp 2020 (trừ trường hợp cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ).
Công khai thông tin: Doanh nghiệp phải công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, tình trạng pháp lý, giá bán… trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
Đáp ứng điều kiện về cơ sở vật chất: Đối với sàn giao dịch bất động sản, phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ giao dịch ổn định và diện tích sàn tối thiểu (thường là trên 50m2).

Chứng chỉ môi giới bất động sản có còn bắt buộc không?

Câu trả lời là CÓ. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chặt chẽ hơn về môi giới.

Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề.
Cá nhân môi giới phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
Điều này đồng nghĩa với việc “môi giới tự do” (cò đất tự phát) sẽ bị siết chặt quản lý để giảm thiểu rủi ro pháp lý cho khách hàng.

Hướng Dẫn Thủ Tục Đăng Ký và Bổ Sung Ngành Nghề Kinh Doanh Bất Động Sản

Quy trình gồm 3 bước: Soạn hồ sơ (chọn mã 6810/6820) -> Nộp tại Phòng Đăng ký kinh doanh (Sở KH&ĐT) -> Nhận kết quả và công bố thông tin.

Việc nắm rõ quy trình không chỉ giúp bạn tiết kiệm thời gian mà còn tối ưu hóa quy trình pháp lý.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đăng ký thành lập công ty hoặc bổ sung ngành nghề

Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:

Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp.
Điều lệ công ty.
Danh sách thành viên/cổ đông.
Bản sao CMND/CCCD/Hộ chiếu của người đại diện pháp luật và các thành viên.

Trong bước này, việc tra cứu chính xác mã ngành nghề kinh doanh là cực kỳ quan trọng. Bạn cần ghi rõ mã ngành cấp 4 (6810, 6820) theo Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam.

Lưu ý quan trọng: Ngoài bất động sản, nếu doanh nghiệp bạn dự định mở rộng sang các lĩnh vực khác, hãy lưu ý mã ngành tương ứng để tránh sai sót. Ví dụ:

Nếu kinh doanh khách sạn, resort kết hợp, hãy tham khảo mã ngành du lịch.
Nếu mở chuỗi spa trong khu đô thị, bạn cần biết mã ngành chăm sóc da.
Nếu kinh doanh bán lẻ mỹ phẩm tại các shophouse, hãy tìm hiểu mã ngành kinh doanh mỹ phẩm.
Thậm chí, nếu bạn mở trung tâm ngoại ngữ trong tòa nhà của mình, đừng quên đăng ký mã ngành kinh doanh tiếng anh.
Một số doanh nghiệp tài chính bất động sản cũng quan tâm đến mã ngành dịch vụ cầm đồ để hỗ trợ dòng tiền ngắn hạn.

Việc chuẩn bị kỹ lưỡng ngay từ đầu sẽ giúp bạn tránh phải làm thủ tục bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản nhiều lần.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Sở Kế hoạch và Đầu tư

Sau khi hoàn thiện hồ sơ, bạn nộp tại Phòng Đăng ký kinh doanh thuộc Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh/thành phố nơi đặt trụ sở chính. Hiện nay, việc nộp hồ sơ qua mạng tại Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp là bắt buộc tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Bước 3: Nhận giấy phép và thực hiện các thủ tục sau đăng ký

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, nếu hồ sơ hợp lệ, bạn sẽ nhận được Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Sau đó, doanh nghiệp cần thực hiện:

Khắc dấu và công bố mẫu dấu (nếu có).
Kê khai thuế ban đầu và nộp lệ phí môn bài.
Mở tài khoản ngân hàng và thông báo số tài khoản.
Nếu kinh doanh dịch vụ môi giới (mã 6820), cần đảm bảo nhân sự có chứng chỉ hành nghề trước khi hoạt động chính thức.

Tại Hoàng Nam, chúng tôi luôn khuyên khách hàng nên tìm hiểu kỹ mã ngành nghề kinh doanh bất động sản và các quy định đi kèm để tránh bị phạt hành chính do hoạt động “chui” hoặc không đúng ngành nghề đăng ký.

Kết luận

Việc nắm rõ các mã ngành nghề kinh doanh bất động sản, đặc biệt là sự khác biệt giữa 6810 và 6820, cùng với việc cập nhật các quy định pháp luật mới từ Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là chìa khóa để vận hành doanh nghiệp đúng luật và hiệu quả. Lựa chọn mã ngành phù hợp ngay từ đầu sẽ tạo nền tảng vững chắc, tránh các rủi ro pháp lý và tối ưu hóa hoạt động kinh doanh trong thị trường đầy tiềm năng này.

Nếu bạn thấy bài viết này hữu ích, hãy chia sẻ ngay để giúp đỡ những người khác! Đừng quên thường xuyên theo dõi chúng tôi để cập nhật các kiến thức pháp lý và kinh doanh bất động sản mới nhất!

Lưu ý: Thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để có lời khuyên tốt nhất, vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi để được tư vấn cụ thể dựa trên nhu cầu thực tế của bạn.